Arrendamientos Urbanos
Aqui intentaremos responder a vuestras preguntas sobre arrendamientos urbanos, es decir ,si tienes cualquier consulta sobre Alquileres te contestaremos a tus preguntas.
1.-Quiero alquilar una vivienda ¿Cuál es el tiempo de duración mínima del contrato de arrendamiento?
El plazo de duración del alquiler es libre.
-Pero si el plazo que se acuerda es menor de cinco años, la ley establece que cuando vence el contrato, se ampliará obligatoriamente por plazos anuales hasta que se alcance una duración mínima de cinco años. Esto no ocurre cuando el arrendatario (el que lo alquila) manifiesta al arrendador (el dueño) que no quiere renovarlo al menos treinta días antes de que se termine de contrato, o cualquiera de las prórrogas. No se produce esta prórroga obligatoria cuando en el contrato consta la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda antes de los cinco años para destinarla para su vivienda.
-Si el plazo de duración del contrato es de un mínimo de cinco años, y llegada la fecha de vencimiento ninguna de las partes notifique a la otra con un mes de antelación la voluntad de no renovar el contrato, éste se prorroga obligatoriamente por plazos de un año hasta un máximo de tres años más.
2.-¿Qué ocurre cuando se pactó que el arrendador ocupase la vivienda antes de 5 años y sin mediar prorroga no procede a ello tras la extinción del contrato?
La ley establece que si han pasado tres meses desde que finalizó el contrato y el arrendador no ha ocupado la vivienda, deberá volver a alquilarla arrendatario por un nuevo período de hasta cinco años, indemnizándole por los gastos de desalojo, o con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedasen hasta completar cinco.
3.-Llevo viviendo en un piso alquilado algunos años. El contrato se extingue próximamente y el arrendador va a poner en venta la vivienda. ¿Tengo algún derecho sobre la misma?
El inquilino de una vivienda, en caso de que el propietario quiera venderla, tiene un derecho de adquisición preferente. Consiste en el derecho de tanteo y en el derecho de retracto.
·Por el derecho de tanteo, el inquilino puede comprar la vivienda en las mismas condiciones en que lo haría un tercero con preferencia sobre él.
El inquilino tiene treinta días naturales para ejercerlo, desde el siguiente en que se le notifica mediante acta notarial la decisión de vender la finca, el precio y las demás condiciones de la compraventa.
·El derecho de retracto consiste en el derecho de ponerse en el lugar del tercero que compra la vivienda con las mismas condiciones estipuladas en el contrato.
El inquilino tiene treinta días naturales para ejercitarlo, a contar desde el siguiente en que el nuevo comprador le notifique por acta notarial las condiciones de la compraventa, siempre que no se le hubiese hecho la notificación de la compraventa, se hubiese omitido en ella cualquiera de las condiciones de la misma, así como cuando el precio fuese inferior, o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales.
4.-En un contrato de alquiler ¿Qué ocurre con la actualización de las rentas?
En el contrato las partes pueden estipular el régimen de actualización de las rentas, pero en defecto de pacto, se aplicará el IPC (incremento de Índices de precios al Consumo dado por el Instituto Nacional de Estadística) anualmente durante el plazo de duración del contrato.
5.-Como heredero ¿puedo continuar un contrato de alquiler de un local de negocio?
La Ley establece que cuando el arrendamiento es para ejercer una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario puede ponerse en lugar del arrendatario en el alquiler, notificándolo por escrito al arrendador, dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.
6.-Al fallecimiento del inquilino de una vivienda, ¿Quién puede continuar el contrato en lugar de éste?
Cuando muere el inquilino el alquiler finaliza, salvo que exista alguna de las personas siguientes:
- El cónyuge del inquilino, que al tiempo del fallecimiento viviera con él.
- La persona que haya convivido con el inquilino de forma permanente con la misma relación de afectividad a la del cónyuge durante al menos los dos años anteriores al fallecimiento. Si han tenido hijos basta la mera convivencia.
- Los descendientes del inquilino que estén bajo su patria potestad o tutela, o hayan convivido habitualmente con él durante los dos años anteriores.
- Los ascendientes y hermanos del inquilino, que hayan convivido habitualmente con él, durante los dos años anteriores a su fallecimiento.
- También todas las personas que, aunque no estén en las situaciones anteriores, tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el inquilino, sufran una minusvalía igual o superior al 65%, y hayan convivido con él durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Puede pactarse en el contrato de alquiler, cuando su duración inicial sea mayor que cinco años, que no haya derecho de subrogación a la muerte del inquilino si esta ocurre durante los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se produzca con anterioridad.
7.-¿Qué tengo que hacer para continuar el contrato de arrendamiento en lugar del inquilino fallecido?
El que quiera ponerse en lugar del inquilino fallecido tiene que notificar por escrito al arrendador el fallecimiento, con el certificado de defunción, además de su identidad, su parentesco con el fallecido y probando que cumple los requisitos legales para sustituirse por él.
Si en el plazo de tres meses desde la muerte del inquilino el arrendador no recibe notificación por escrito del fallecimiento, el contrato de arrendamiento se disuelve, y están obligados a pagar la renta de dichos tres meses todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento.
8.-Alquilé un local de negocio, se ha extinguido el contrato ¿Tengo derecho a indemnización porque el arrendatario se niegue a su renovación?
La finalización convencional del alquiler de una propiedad en la que se haya ejercido una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.
(Se considerará renta de mercado la que acuerden las partes; si no hay pacto expreso, la que determine el árbitro designado por las partes).
