• El nuevo documento plantea un desalojo forzoso en un plazo ‘no superior a 15 días’ tras expirar el periodo voluntario de lanzamiento pactado entre el casero y el inquilino
• Baraja la posiblidad de que casero e inquilino lleguen a un pacto durante el proceso
• El propietario no estará obligado a prorrogar el contrato un mínimo de cinco años

El pleno del Congreso ha aprobado la Ley de Fomento del Alquiler que facilita el “desahucio exprés”. Entre otros aspectos, la nueva normativa busca agilizar los trámites judiciales que debe afrontar el propietario de una vivienda para desalojar a inquilinos morosos y cobrar las rentas pendientes. El novedoso documento plantea la ejecución directa del desahucio en un plazo “no superior a 15 días y sin ulteriores trámites” en el caso de que los inquilinos no cumplan con el plazo acordado para el desalojo voluntario, no inferior a 15 días y que se puede alargar hasta un año.

La Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios modifica a su vez la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la de la Propiedad Horizontal (LPH). Este texto refundido integra el proyecto de ley de fomento del alquiler de viviendas aprobada por el Gobierno a finales de 2008 y la proposición de ley de CiU de modificación de la Ley Orgánica de Enjuiciamiento Civil para agilizar los procesos de desahucio, que fue aprobado la por la Comisión de Justicia del Senado con la abstención del PP.

Los cinco puntos clave

• Reducción de los plazos Uno de los cambios es la reducción de dos meses a uno del plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador exige por requerimiento el pago de las deudas atrasadas y el momento en que puede presentar una demanda. Un acto que el inquilino podrá evitar si paga todas las mensualidades atrasadas en este periodo. De este modo, si con anterioridad de la fecha fijada para el lanzamiento se entrega la cantidad debida al demandante, se dictará auto declarando ejecutada la sentencia, a no ser que el demandante decida lo contrario.
• Rápida ejecución del desalojo. La sentencia condenatoria será suficiente para ejecutar el desahucio en el día y hora señalados. El proyecto prevé además la posibilidad de que las partes puedan llegar a un pacto durante el proceso, de modo que el propietario puede asumir el compromiso de condonar al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo voluntario del inmueble en el plazo que establezca el arrendador, que no podrá ser inferior a 15 días. No obstante, no se establece ningún plazo máximo para el desalojo voluntario, que puede prolongarse incluso a un año.
• Juicio verbal. La novedosa norma admite además que todas las acciones, tanto de desahucio como de reclamación de rentas, se tramiten a través de un juicio verbal. Un procedimiento más rápido y sencillo que permitirá al Tribunal dictar sentencia en cinco días en los casos de desahucio de la finca urbana.
• El casero no estará atado por completo a un contrato de mínimo cinco años. Mediante la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se amplían los supuestos en los que no procede la prórroga obligatoria del contrato de alquiler, que tiene una duración de cinco años. El propietario puede rescindir el contrato si necesita ocupar la vivienda para uso propio, pero también para el de sus padres, hijos o cónyuge en los casos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, siempre que así figure en el contrato.

Si antes de tres meses no se produjera esta ocupación, el arrendador estará obligado a reponer al arrendatario el uso de la vivienda, e indemnizarle por los gastos del desalojo. Al tiempo, en garantía de la seguridad jurídica, se prevé que tal circunstancia deberá hacerse constar expresamente en el contrato de arrendamiento inicial.

• Menos unanimidad en las comunidades de propietarios para obras sostenibles. Con los cambios en la Ley de Propiedad Horizontal, se establece que las comunidades de propietarios pueden aprobar las obras de mejora de la eficiencia energética e hídrica de un edificio. De este modo, el establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.

Si los equipos o sistemas son susceptibles de aprovechamiento individualizado, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los propietarios. En este caso sólo se repercutirá el coste para aquellos que hayan votado a favor del acuerdo y se beneficien de la mejora. Finalmente, se establece que si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación.