En la compraventa de cualquier inmueble, en la que se paga parte del precio al contado y se aplaza la parte del precio restante, resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 1.504 del Código Civil, previsto para la cláusula normalmente contemplada de resolución de la operación a primer requerimiento notarial.

En dichos supuestos, y tras la práctica del citado requerimiento, tiene lugar de pleno derecho la resolución de la compraventa, con obligación por ambas partes de restitución de las prestaciones. Sin embargo, también es frecuente que la parte vendedora se reserve en concepto de cláusula penal resarcitoria por el incumplimiento del comprador una determinada parte o porcentaje del importe recibido ya por la citada compraventa. El resto deberá devolverse al comprador de igual forma que éste deberá trasladar la posesión del inmueble cuya adquisición queda resuelta.

Ante el fenómeno del cada vez más frecuente incumplimiento por el comprador de la parte de precio aplazado, aún incluso después de concedidas graciosas prórrogas por el vendedor para obtener la totalidad del precio estipulado, el ordenamiento jurídico permite, tal cual se exponía, acudir a la citada resolución de pleno derecho, con las consecuencias antes vistas. Sin embargo, existen otras posibilidades legales no siempre bien analizadas y que pueden resultar mucho más beneficiosas al vendedor.

Realmente, en la mayor parte de supuestos contemplados derivados de nuestra previa experiencia, la voluntad del vendedor y la verdadera satisfacción de sus intereses no pasa por recobrar la titularidad del inmueble vendido, que ya fue transmitido y del que se ha desentendido. Contribuye a ello en esta época que nos ocupa la minusvalía que viene produciéndose en el precio del ladrillo, lo que implica que generalmente el precio por el que transmitió será superior al precio al que nuevamente pueda ponerlo en el mercado en el supuesto de recobrar su titularidad.

Así como no le interesa recobrar la misma, también ha de hacer un ejercicio de realismo y partir de que, en la mayor parte de las ocasiones, el comprador, generalmente una promotora con fines constructivos frustrados por la crisis actual de la vivienda, resulta insolvente para consumar el contrato al que se obligó y pagar el precio que tiene pendiente y del que resulta deudora.

Ante dicha perspectiva, la mejor solución, a nuestro juicio, que ofrece el ordenamiento jurídico no consiste en acudir al ejercicio de la cláusula resolutoria, que tendrá como consecuencias, en la mayor parte de las ocasiones, tener que devolver la integridad o parte del precio recibido –consecuencia in natura de toda resolución contractual es la de la devoluciones de las dos contraprestaciones recibidas-.

La mejor solución, que incluso puede determinar el cobro del precio restante y a la postre la mejor satisfacción de sus intereses, es instar la ejecución. Teniendo en cuenta que la compraventa se habrá instrumentado en escritura pública, es la misma título ejecutivo hábil, al amparo de lo dispuesto en el art. 517.1.4º de la LEC. Ello implicará que el juez dictará auto despachando ejecución, requiriendo al comprador para el pago del precio restante aplazado, y en caso de no satisfacerse, se acudirá al embargo de los bienes de los que se tenga constancia. En este caso, el ejecutante vendedor debe mencionar al Juzgado el bien inmueble transmitido como uno precisamente de titularidad del comprador, susceptible de embargo y suficiente para satisfacer la deuda. A dicho embargo, que será acordado por el Juzgado, debe añadirse la solicitud de anotación preventiva del embargo del mismo en el Registro de la Propiedad, todo ello a fin de evitar actos dispositivos fraudulentos del comprador que frustrarían el embargo.

Consecuencia, se embarga el inmueble, si no se paga el resto del precio se abre el procedimiento de apremio, se ejecuta y subasta, dándose la posibilidad, más que segura, que el mismo sea adjudicado al ejecutante –el vendedor- por el 50 % de su valor de tasación –ello ante la inexistencia actual de excesivas pretensiones de adquisición de los inmuebles subastados por el exceso en el mercado de viviendas-.

Siguiente consecuencia, el ejecutante vendedor recibe ejecutivamente la titularidad del inmueble, y, partiendo del importe por el que haya sido adjudicado, más que probable será que pueda conservar la totalidad del precio recibido en su día y, aún es más, incluso seguir resultando acreedor del comprador por el importe pendiente todavía no satisfecho.

En definitiva, una solución para el vendedor mucho más satisfactoria que ejercitar la cláusula resolutoria.

Véamoslo con un sencillo ejemplo:

·       Venta de inmueble por 500.000 euros, tasado en 500.000 euros, con pago de precio anticipado por 100.000 euros y aplazamiento a 1 año de los restantes 400.000 euros. Se pacta la condición resolutoria y cláusula penal del 50 % para el vendedor en el supuesto de no pagarse el restante precio y resolverse la compraventa.

·       Llegada la fecha de pago del precio restante, no se paga.

·       Alternativas:

o      Ejercicio de acción resolutoria, devolución del terreno y recuperación de la propiedad por el vendedor, y devolución por éste de 50.000 euros –el 50 % de la cantidad anticipada, el resto es la cláusula penal pactada-.

o      Ejercicio de acción de ejecución, embargo del bien, subasta, adjudicación al vendedor por el 50 %, esto es, por 250.000 euros. Aquí la consecuencia es que el vendedor recupera la titularidad del inmueble, que cubre 250.000 euros. Ello quiere decir que aún le debe el vendedor 150.000 euros -400.000 que le debía menos 250.000 recuperados con el terreno-. Por lo tanto, adquiere la titularidad, no devuelve nada –a diferencia del supuesto anterior- y todavía conserva un crédito por 150.000 euros para intentar cobrarlo del resto de bienes titularidad del deudor-comprador.

Por Luis Alamán, Abogado

Publicado en Togas.biz: 06.09.2010

Barcelona, septiembre de 2.010

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